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记者 | 张熹珑

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9月20日，地产数字服务商凡拓数创（301313.SZ）开启申购，发行价格25.25元/股。

2015年9月，公司成功挂牌新三板，代码“833414”，并在七年后成功上市。

官网显示，凡拓数创从事数字创意服务，提供3D数字内容制作、软件开发、综合设计等服务，下游客户涵盖建筑设计、房地产、智慧城市等多个领域。

收购上海点构，但业务却跟不上节奏

作为数字服务商，看房系统一度是公司最拿得出手的产品，代表作包括智慧慢城三维数据可视化系统和碧桂园印象花溪VRT互动看房系统。

2006年之后，公司开始为恒大、碧桂园等房地产公司提供服务。在房地产领域，客户拓展至包括万科、保利、绿地等全国前十大开发商。

由于看好房地产市场，2016年公司收购上海点构。上海点构为地产发展商、设计师团队的专业视频营销方案提供商，主要业务是以商业地产市场为主的三维影片。

凡拓数创也计划通过上海点构将业务范围从珠三角地区延伸至长三角地区。不料，由于房地产行业政策的变化，项目数量逐步下降。2016-2018年，上海点构实现净利润分别为87.80万元、-21.66万元、52.17万元，远低于签约承诺应达到的160万元、220万元、280万元。

“收购后，公司市场拓展力度不足，业务团队建设比较缓慢，在市场变化后，未能及时调整客户及业务策略。”虽然已经将业务触角伸向上海，但是业务建设跟不上节奏。

凡拓数创在招股书透露，未来计划将业务辐射到华中、西南和西北地区。业务拓展的野心，也让销售成本大幅提升，导致公司销售人员高于同行、研发人员低于同行的情况。

2019-2020年，行业研发人员占比平均值21.07%、18.95%，公司为14.47%、14.50%；同期销售人员占比均值为9.77%、9.55%；公司却达到23.46%、22.45%。

2021年，公司销售费用达到7153.47万元，远超过研发费用3689.84万元和管理费用5063.22万元。同年，其销售费用率达10.02%，高于同行均值8.61%。

2021年公司参与投标的项目为200个，中标项目为98个，中标率为49%。

卖力销售却不一定能换来重磅生意。2019-2021年（以下简称“报告期内），公司单一合同在10万元以上收入的占比分别为91.11%、91.99%和94.11%。也就是说，超过九成生意以中小规模为主，且这一比例仍在提高。

报告期内，公司人均产值远低于行业均值。2019-2020年，行业均值为99.86万元/人、81.41万元/人；凡拓数创仅为55.68万元/人、59.69万元/人。

“同行业可比公司数字展示及系统集成服务规模越大在收入中占比越高，人均产值相对就越高。”但实际上，公司这项业务的占比并不低，各报告期末均高于70%。不过，该项业务延期项目收入逐年扩大，2021年达到2.26亿元，占比41.83%。

这也导致该业务毛利率也有小幅下滑，2019年为36.19%，2021年下滑至35.56%。

据招股书，项目实施过程中“状况百出”，包括方案调整客户却不愿增加合同价款、项目中止工期延长导致实际成本超出原预算成本等。报告期内，公司也曾与客户因工期延期存在诉讼。

各报告期，亏损合同分别达到88个、90个、42个，亏损金额达到338.08万元、280.59万元和216.84万元。

另外，还存在合同中止和终止的情况。报告期内这两类合同中，金额100万元以上的分别有10个和5个。其中，最大金额的中止合同为河南郑州获嘉产业新城服务中心项目，合同金额为1885.69万元，“因客户项目资金不到位导致项目暂停”，回款比例仅3.90%。

超过一半的股东来自突击入股

下游行业的快速变化也让公司大客户相对不稳定。招股书显示，大客户都是财年前一至两年投标谈判才与公司达成合作，合作后该大客户也随即“消失”。如万科在2019年曾是公司第五大客户，随后两年均不再位列大客户名单。

2020年，凡拓数创同一公司持续交易占比为14.97%，2021年仅5.38%，波动幅度大。

由于房地产行业不景气，相应产品收入和单价大幅跳水。

2020年公司动态数字创意服务收入5442.54万元，同比减少34.5%，较2019年收入下降2867.08万元。合同平均单价也从13.34万元/个下滑至10.51万元/个，降幅达21.21%。

“动态数字创意服务中房地产客户收入下降所致”，凡拓数创表示。

另一项业务数字展示及系统集成服务营收增速大幅放缓，报告期内，其收入较上年同期增长67.98%、31.03%和1.39%。凡拓数创表示，受新冠疫情反复导致公司的订单签署、项目实施等方面收到影响而收入增速有所放缓。

报告期内，凡拓数创8家子公司拥有4家全资子公司、3家控股子公司。不过，截至2021年底有6家处于亏损或资不抵债，其中亏损最严重的为武汉凡拓，净利润为-339.64万元，净资产为-1003.91万元。

针对这一情况，公司在招股书中说明，因部分房地产客户受行业景气度和政策影响，加上疫情原因，签单业务减少，且项目推延交付和完工，导致销售收入较少、净利润亏损。

报告期内，公司曾多次违法违规。作业方面，由于安全设施不到位而被处罚；财税方面，发生1次因发票丟失、1次因未按期申报的税务行政处罚事项。此外，由于定向增发股票过程中未及时披露对赌条款补充协议，曾受到股转公司的纪律处分。

应当注意的是，公司有超过六成的股东来自突击入股。截至IPO前，公司的股东共431名，其中275名为申报前12个月内新增的股东。包括以集合竞价、连续竞价的交易方式形成新增股东。

对于以集合竞价、连续竞价形成的新增股东，凡拓数创并未在招股书透露交易金额和对象：“根据《监管规则适用指引—关于申请首发上市企业股东信息披露》第九条规定，公司全国中小企业股份转让系统挂牌、境外证券交易所上市交易期间通过集合竞价、连续竞价交易方式增加的股东，可以申请豁免本指引的核查和股份锁定要求。”

此外，以大宗交易、协议转让等其他方式新增的股东成交额4191.98万元，累计262.82万股，受让方包括李瑞仪、张艳、彭晴吟、郑奇枫、陈丽萍、张惠琼几人。

其中，张艳与公司股东刘秋明存在亲属关系，从刘秋明两次买入股份共计14.7万股，成交额达336.78万元。对于李瑞仪等几人的入股原因招股书均表示为“看好公司发展前景”而未再透露任何信息。

不过，这部分新增股东存在入股价格偏低的情况。李瑞仪、张惠琼以13.3元/股、13元/股购入，其他购入价为20元/股至23.40元/股左右，均低于本次发行价25.25元/股。

追溯至2019年7月，公司曾新增股本175.00万元，发行价格为每股近6.5元，和新股申购价格更是相差甚远。

经过低价新增股本、超六成股东突击入股后，新股申购定为25.25元/股，这样的定价或有失公允。